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Ingenierie patrimoniale

L'ingenierie. Pour ceux qui veulent plus qu'un livret A.

SCI, holding, credit lombard, demembrement, produits structures. Cinq outils reserves a ceux qui ont depasse le stade du simple placement. Vous gagnez en Suisse. Il est temps que votre patrimoine travaille aussi intelligemment que vous.

Lecture 12 min Mis a jour avril 2026 Cabinet LHB -- Sierentz
01 -- Structure

SCI : IR ou IS. Le choix qui change tout.

Deux regimes. Deux logiques fiscales. Deux impacts radicalement differents sur votre cash-flow et votre transmission. Choisir par defaut, c'est perdre de l'argent.

SCI a l'IR -- Transparence fiscale

  • Les revenus fonciers remontent directement dans votre declaration personnelle
  • Imposition au bareme progressif (TMI) + prelevements sociaux 17,2 %
  • Pas d'amortissement comptable -- pas de levier fiscal sur le bati
  • Plus-value des particuliers a la cession (abattements pour duree de detention)

SCI a l'IS -- L'arme des TMI elevees

  • Amortissement comptable du bien : reduction du resultat imposable chaque annee
  • IS a 25 % (15 % sur les 42 500 premiers euros sous conditions)
  • Dividendes taxes a la sortie : flat tax 30 % ou bareme + abattement 40 %
  • Plus-value professionnelle a la cession : pas d'abattement pour duree, base = prix cession - valeur nette comptable
Critere SCI IR SCI IS
Imposition des revenus TMI + PS 17,2 % IS 25 %
Amortissement Non Oui
Fiscalite a la cession PV particuliers (abattements) PV professionnelle (pas d'abattement)
Distribution de revenus Directe Dividendes (flat tax 30 %)
Ideal pour Detention longue, patrimoine familial TMI 41-45 %, capitalisation

LevierFrontalier TMI elevee : comparez les cash-flows

  • Avec un TMI a 41 % + PS 17,2 %, la detention directe coute 58,2 % d'imposition sur les revenus fonciers
  • En SCI IS, le meme revenu est taxe a 25 % (tant qu'il reste dans la societe)
  • Utilisez la SCI pour dissocier nue-propriete et usufruit
  • Integrez vos enfants au capital des la creation -- transmission progressive sans droits
02 -- Holding

Holding patrimoniale. La tour de controle.

Centraliser, arbitrer, reinvestir. La holding n'est pas un gadget fiscal. C'est un outil de pilotage. Elle prend son sens quand le patrimoine depasse le seuil de la gestion artisanale.

Fonctionnement et avantages

  • Regime mere-fille : exoneration a 95 % des dividendes remontant des filiales (quote-part de frais de 5 %)
  • Gestion centralisee de tresorerie -- reinvestissement sans frottement fiscal
  • Detention de participations immobilieres (SCI) et financieres sous un meme toit
  • Levier de transmission : donner des parts de holding plutot que des actifs directs

AttentionPLF 2026 : menace sur les holdings patrimoniales

  • Le Projet de Loi de Finances 2026 evoque une taxe specifique ciblant les holdings patrimoniales
  • Objectif : limiter l'utilisation de structures sans activite economique reelle
  • Un montage holding doit etre anticipe avec un conseil juridique solide
  • Ne creez jamais une holding "pour faire comme les autres" -- elle doit repondre a un besoin reel

LevierQuand la holding devient pertinente

  • Patrimoine immobilier > 500 000 EUR ou 2+ SCI
  • Volonte de reinvestir les flux sans fiscalite intermediaire
  • Preparation d'une transmission a plusieurs enfants
  • Combinaison immobilier + placement financier sous gestion unifiee
03 -- Financement

Credit lombard. Emprunter sans vendre.

Votre portefeuille dort. Mais il peut travailler sans que vous le cassiez. Le credit lombard, c'est nantir pour financer. Elegant. Dangereux si mal calibre.

Le principe

  • Nantissement d'un portefeuille : assurance-vie, compte-titres, parfois 2e pilier
  • Ratio pret/valeur (LTV) selon la nature des actifs : 50-80 % sur fonds euros, 30-60 % sur UC/actions
  • Taux generalement inferieurs au credit conso classique
  • Le portefeuille continue de generer des rendements pendant la duree du pret

LevierPourquoi c'est puissant pour un frontalier

  • Financer un projet immobilier ou une donation sans casser un portefeuille performant
  • Maintenir l'antériorite fiscale de l'assurance-vie (8 ans)
  • Ratio pret/valeur prudent = effet de levier maitrise
  • Idealement : rendement portefeuille > cout du credit

RisqueAppels de marge : le scenario noir

  • Si les marches baissent, la valeur du nantissement diminue
  • La banque exige un complement de garantie (appel de marge)
  • Sans liquidites supplementaires, elle peut liquider une partie du portefeuille -- au pire moment
  • Regle d'or : ne jamais depasser 50 % de LTV sur des actifs volatils
04 -- Demembrement

Nue-propriete. Transmettre sans s'appauvrir.

Le demembrement est l'outil le plus elegant du droit civil francais. Vous donnez sans perdre. Vous transmettez sans payer (ou presque). Encore faut-il comprendre qui porte quoi.

Usufruitier vs nu-proprietaire

  • Usufruitier : droit d'usage et perception des revenus (loyers, coupons)
  • Nu-proprietaire : propriete des murs, sans jouissance
  • Au deces de l'usufruitier, le nu-proprietaire devient plein proprietaire -- sans droits supplementaires
Age de l'usufruitier Valeur usufruit Valeur nue-propriete
Moins de 21 ans90 %10 %
21 a 30 ans80 %20 %
31 a 40 ans70 %30 %
41 a 50 ans60 %40 %
51 a 60 ans50 %50 %
61 a 70 ans40 %60 %
71 a 80 ans30 %70 %
81 a 90 ans20 %80 %
91 ans et plus10 %90 %

LevierDouble optimisation : IFI + transmission

  • IFI : la valeur du bien demembre pese uniquement sur l'usufruitier
  • Le nu-proprietaire ne declare rien a l'IFI pour ce bien
  • Donation de la nue-propriete : droits calcules sur la valeur NP (avec decote selon age)
  • Exemple : a 55 ans, vous donnez un bien de 500 000 EUR -- droits calcules sur 250 000 EUR seulement
  • Combine avec l'abattement de 100 000 EUR par enfant : une grande partie passe en franchise de droits
05 -- Marches

Produits structures. Le sur-mesure financier.

Ni fonds euros, ni actions en direct. Les produits structures offrent un profil de rendement asymetrique. Un coupon conditionnel, un capital partiellement protege, et un scenario defini a l'avance. Pour ceux qui lisent les term sheets.

Comment ca fonctionne

  • Coupon conditionnel : verse si un indice (Euro Stoxx 50, SMI) reste au-dessus d'une barriere a la date d'observation
  • Protection du capital : barriere de protection (ex. -30 % ou -40 % par rapport au niveau initial)
  • Effet memoire : les coupons non verses s'accumulent et sont payes si la condition est remplie a une date ulterieure
  • Duree : generalement 2 a 10 ans, avec possibilite de rappel anticipe (autocall)

LevierAdapte au profil frontalier

  • Logeable dans une assurance-vie luxembourgeoise ou francaise
  • Portage en CHF ou EUR selon la strategie de change
  • Coupons de 6 a 10 % par an dans un contexte de volatilite normale
  • Alternative aux fonds euros a rendement declinant (< 3 % en moyenne)

AttentionCe n'est pas un placement sans risque

  • Risque de perte en capital si le sous-jacent franchit la barriere a maturite
  • Complexite des mecanismes : barrieres europeennes vs americaines, autocall, effet memoire
  • Liquidite limitee sur le marche secondaire avant maturite
  • Ne jamais investir plus de 15-20 % de son allocation sur des structures

Ce niveau de strategie se discute en face a face.

SCI, holding, lombard, demembrement -- chaque levier s'emboite. Mais la combinaison depend de votre situation exacte. Pas d'un article. D'un echange.

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Sources